L’article 12 alinéa 1 LHID laisse une certaine latitude aux cantons dans la détermination des composantes de l’impôt sur les gains immobiliers – produit de l’aliénation, dépenses d’investissement, valeurs de remplacement. Le principe cardinal qui le régit est celui de la congruence ou de la correspondance, selon lequel l’assiette de l’impôt doit reposer sur des valeurs comparables.

L’arrêt 2C_665/2019 du Tribunal fédéral du 10 mars traite de la portée de ce principe, en relation avec la vente d’appartements faisant partie d’un bâtiment locatif érigé sur un terrain en remplacement d’une bâtisse existant au moment de l’acquisition de celui-ci. Le litige portait sur la déductibilité des frais de démolition au titre d’impenses, dont le refus par l’autorité inférieure a été confirmé par le Tribunal fédéral.

Le tribunal rappelle que l’impôt sur les gains immobiliers ne frappe que les augmentations de valeurs conjoncturelles, à l’exclusion de celles découlant d’investissements en travail ou capital. Pour que ces accroissements de valeur puissent être correctement appréhendés, le produit d’aliénation et les dépenses d’investissement doivent porter sur le même objet tant du point de vue de son contenu que de son étendue.