Dans la cause 2C_785/2020 jugée par le Tribunal fédéral le 18 mars, il s’agissait d’une vente immobilière de père à fille, au prix de CHF 600’000 dont un tiers représentait un avancement d’hoirie. C’est la prise en compte de la totalité du prix pour le calcul du gain immobilier qui était contesté par le recourant, au motif que la transaction n’avait pas été une vente mais une donation mixte.

En droit civil, l’avancement d’hoirie se caractérise par le fait que le de cujus présomptif fait don d’un bien à un héritier présomptif, avec l’intention de l’enrichir, ce don venant en déduction lors du partage successoral de la part de l’héritier. Sur le plan fiscal, l’avancement d’hoirie est considéré comme une donation.

La donation mixte se retrouve dans les contrats de vente et se caractérise par une disproportion objective entre les deux prestations échangées, la différence en faveur de l’acheteur étant toutefois faite sur la base d’un élément subjectif, l’animus donandi du vendeur. En réalité, ce n’est pas la donation qui est mixte, mais la vente, dans la mesure où elle comprend une donation, comme en droit romain où il est question de venditio mixta.

 Selon la pratique de certains cantons, la disproportion doit correspondre à une différence d’au moins 25% entre le prix du marché et le prix convenu. Le tribunal a laissé cette question ouverte, parce que c’est à tort que l’instance antérieure avait pris comme référence non pas le prix du marché mais l’assiette fiscale après déductions impenses. Quant à l’élément subjectif, il était présumé entre proches.

Le tribunal a renvoyé la cause à l’autorité inférieure pour un nouveau calcul du gain immobilier imposable, prenant en compte une imposition partiellement différée selon l’article 12 alinéa 3 LHID, repris par le droit cantonal.