Le Tribunal fédéral avait de nombreuses fois mis en évidence la large marge de manœuvre que l’article 12 alinéa 1 LHID laisse aux cantons dans la détermination des gains immobiliers imposables et qui a pour effet de limiter son pouvoir de cognition en la matière. En revanche, les cantons n’ont aucune marge de manœuvre s’agissant de la question du réinvestissement partiel du produit de la vente dans un objet de remplacement au sens de l’alinéa 3 lettre d. de l’article 12 LHID. Ainsi, en cas de remploi, la méthode absolue (ou de l’épuisement) s’applique, selon laquelle  le report d’imposition n’est accordé que pour la partie du gain qui est réinvestie dans l’acquisition de l’objet de remplacement, après la réaffectation des coûts d’investissement de l’objet vendu (et d’éventuelles prestations à des tiers), alors que le gain non immédiatement réinvesti est soumis immédiatement à l’imposition.

Dans la rédaction de l’article 82 LCP/GE, le législateur genevois a fait usage de la marge que l’article 12 alinéa 1 LHID lui a laissée dans la définition de la valeur d’acquisition, en permettant au contribuable dont l’acquisition est intervenue plus de dix ans avant l’aliénation, de demander, dans certains cas bien déterminés, que soit considérée comme valeur d’acquisition la valeur fiscale cinq ans avant l’aliénation (al. 5).

La question litigieuse dans l’arrêt 9C_786/2023 du Tribunal fédéral du 10 octobre était de savoir si, pour le calcul différé d’imposition en application de l’article 85 LCP/GE, c’était aussi la valeur de substitution au lieu du prix effectif d’acquisition, telle que définie à l’article 82 alinéa 5 LCP/GE, qui était déterminante, comme l’avait jugé l’instance précédente. Le tribunal a répondu par l’affirmative et a rejeté le recours des contribuables, en l’absence de violation de l’article 12 alinéa 3 LHID.