Le principe de l’imposition des gains immobiliers privés par les cantons est posé à l’article 12 LHID. Il s’agit bien entendu d’une disposition de droit fédéral, contenant cependant des notions dont la portée est fixée par les cantons – notamment « produit de l’aliénation », « dépenses d’investissement », « autre valeur » se substituant au prix d’acquisition  – et qui relèvent donc du droit cantonal.

C’est cette « autre valeur » de substitution qui est au centre de l’arrêt 9C_9/2023 du Tribunal fédéral du 2 août.

Le recours à une valeur de substitution du prix d’acquisition peut conduire à une non-imposition d’une partie du gain effectif, celle entre cette valeur et un prix d’acquisition inférieur. En tout état de cause, la valeur de substitution doit avoir une référence temporelle fixée dans la loi. Ainsi, certains cantons se réfèrent à la valeur du marché au moment de l’achat, d’autres – à la valeur d’estimation aux fins de l’impôt sur la fortune au même moment.

Dans le cas d’espèce, le recourant contestait le bien-fondé de la valeur de substitution fixée par l’autorité de taxation en application de l’article 77 alinéa 3 StG/BL. Il lui revenait donc de respecter l’exigence qualifiée de l’article 106 alinéa 2 LTF. Or, il a manqué de convaincre que l’arrêt attaqué était arbitraire sur ce point et qu’il débouchait sur un résultat choquant.

Le recourant faisait aussi grief à l’instance antérieure d’avoir violé le principe de la correspondance – ou des conditions comparables – (voir notamment notre blog de la semaine 26/20) en ne tenant pas compte, dans la détermination du gain imposable – plus précisément de la valeur d’acquisition –, de la cession d’un droit d’exploitation, ayant pour effet de majorer celle-ci. Le tribunal ne l’a pas suivi, en rappelant que seules les augmentations de valeur conjoncturelles, à l’exclusion de celles découlant d’investissements en travail ou en capital, sont prises en compte ; il avait donc été conforme au principe de la correspondance d’ignorer la plus-value liée à cette cession.