C’est à cette question fréquente que le Tribunal fédéral avait été appelé à répondre dans la cause 9C_126/2024 ; son arrêt date du 9 février.

Il s’agissait en l’occurrence de qualifier le gain réalisé à la vente d’un immeuble hérité – produit d’activité lucrative indépendante imposable (art. 18 al. 2 LIFD) dans le chef de l’héritière-venderesse ou gain privé non imposable (art. 16 al. 3 LIFD) – et donc, en amont, de déterminer si l’immeuble avait appartenu à la fortune commerciale du défunt, comme le soutenait l’autorité intimée, ou à sa fortune privée, selon la recourante.

Préalablement, le tribunal a rappelé que la qualification fiscale n’a de portée que pour la période de taxation en cause ; toutefois, pour s’écarter d’une appréhension appliquée pendant de longues années, l’autorité de taxation doit – même avec une certaine marge d’appréciation dont elle dispose mais pour respecter la sécurité du droit et agir conformément au principe de la bonne foi – , se trouver face à des faits déterminants et à des conditions cadres différents de manière juridiquement significative (voir notamment notre blog de la semaine 41/23).

Puis, il a analysé la réalisation de chacune des conditions pour l’attribution à la fortune commerciale (voir notamment notre blog de la semaine 42/23) : (i) manière de procéder systématique et planifiée, à savoir acheter avec l’intention manifeste de prendre avantage de l’évolution du marché et revendre rapidement avec profit, (ii) transactions fréquentes, (iii) durée de possession courte, (iv) recours à un financement étranger considérable au regard du risque, (v) connaissances professionnelles spéciales, (vi) remploi du produit des ventes dans des achats de biens similaires.

Le tribunal a conclu qu’aucune de ces conditions n’était présente en l’espèce, de sorte que le bien hérité ayant bien appartenu à la fortune privée du défunt, le gain réalisé à la vente était effectivement un gain privé, non imposable. Il a donc admis le recours.