Le Tribunal fédéral avait déjà jugé que l’imposition différée prévue à l’article 12 alinéa 3 lettre a. LHID ne s’applique pas seulement aux donations « pures », mais aussi aux donations mixtes (voir notamment nos blogs des semaines 16/21, 48/23, 17/25), comme celle dans le litige qu’il a tranché par l’arrêt 9C_271/2025 du 22 décembre. Celui-ci portait sur l’étendue du report d’imposition en fonction de la partie non-onéreuse de la transaction.

En rapport avec la distinction entre le prix de la vente et la valeur de la donation l’accompagnant, le Tribunal fédéral avait également déjà rappelé que l’impôt sur les gains immobiliers ne frappe que les augmentations de valeur conjoncturelles (voir notamment notre blog de la semaine 26/20). Dans les limites que l’article 12 alinéa 1 LHID laisse aux cantons, ceux-ci appréhendent alternativement de deux manières l’impôt à différer : soit entièrement, en comprenant les dépenses d’investissement, soit partiellement, en ne différant l’imposition que de la partie du produit de la vente dépassant les dépenses d’investissement. Dans le cas d’espèce, le canton de situation de l’immeuble transféré applique l’une ou l’autre méthode en fonction de la cause du report de l’imposition – StB/SG 132 n° 1 chiffre 3. Dans le cas des donations mixtes en particulier, régies par le chiffre 3.2, le report se calcule sur la partie onéreuse, dans la mesure où elle est supérieure aux dépenses d’investissement, avec déduction de la partie non-onéreuse.

Dans les causes résumées dans nos blogs des semaines 16/21 et 48/23, la question de la conformité de droit cantonal avec l’article 12 alinéa 3 lettre a. LHID ne s’était pas posée dans les mêmes termes, car il s’était agi d’un report entier, selon les droits de ZH et de TG ; celle du report partiel, en application du droit de SG, était donc portée pour la première fois devant le Tribunal fédéral.

Au terme de son analyse du droit fédéral, tant grammaticale qu’historique et téléologique, le tribunal est arrivé à la conclusion que dans les cas de donations mixtes, seul le report intégral de l’imposition des gains immobiliers est conforme au droit fédéral.